La riforma del 2012 ha comportato l’obbligatorietà per i condomini di dotarsi di un amministratore. L’art. 1129 del Codice Civile successivamente a tale riforma con l’attuazione della Legge 220/2012, ha reso obbligatorio l’incarico di un amministratore quando i componenti del condominio sono in numero superiore a 8 unità.
L’amministratore è nominato dall’assemblea e in caso di inerzia è l’autorità giudiziaria che procede alla nomina dietro ricorso di uno o più condomini oppure da parte dell’amministratore precedente e non confermato.
La carica di amministratore di condominio è annuale e deve essere riconfermata ogni anno e di anno in anno.
L’assemblea decide con le delibere sia per le nomine che per le revoche dell’amministratore.
L’amministratore può essere revocato anche dal Giudice anche su richiesta singola di un condomino quando non informa l’assemblea di una citazione o di un provvedimento giudiziario che supera le sue attribuzioni, come sancito dall’ art. 1131, ultimo comma, cod. civ.; se sorgono fondati sospetti per gravi irregolarità; se per due anni ha omesso di rendere conto della sua gestione.
Ma anche l’assemblea con decisione a maggioranza ha il potere di revoca sempre per “gravi irregolarità”, quali l’omessa convocazione dell’assemblea annuale per la trattazione del rendiconto; la omessa esecuzione delle delibere condominiali; la omessa apertura del conto corrente e il suo utilizzo; la gestione della cassa non trasparente e il mancato impegno nel recupero delle somme da condomini morosi.
Requisiti dell’amministratore di condominio
Per poter accedere all’incarico di amministratore il professionista che vi ambisce deve possedere i requisiti personali e professionali per svolgere tale incarico.
Infatti è indispensabile che il professionista sia dotato delle caratteristiche che la Legge richiede e che sono il presupposto essenziale per la garanzia di professionalità e di capacità tecnica.
Con l’articolo 71 bis è possibile risalire alle disposizioni attuative del Codice Civile circa i requisiti legali che il professionista deve possedere per ricoprire l’incarico.
Come diventare amministratore
L’amministratore deve godere del pieno possesso del godimento dei diritti civili e non essere aver subito condanne per fatti contro la pubblica amministrazione;
non essere inserito nell’elenco dei protesti cambiari; avere il diploma di scuola secondaria di secondo grado; aver frequentato appositi corsi di formazione per svolgere l’attività di amministrazione condominiale.
Se succede che nell’espletamento del mandato l’amministratore perda anche uno solo dei requisiti cessa automaticamente dall’incarico.
In questo caso qualsiasi condomino può convocare, senza le formalità previste, l’assemblea per dare incarico a un nuovo amministratore.
L’incarico ha durata annuale con rinnovo da deliberare in sede assembleare.
Nel caso di mancato rinnovo e sino a quando il nuovo amministratore non viene prescelto, l’uscente resta in carica occupandosi della sola ordinaria amministrazione.
La formazione periodica dell’amministratore
L’amministratore del condominio può essere anche un condomino che svolge le mansioni ma se l’amministratore è un professionista esterno incaricato dall’assemblea condominiale tra gli obblighi che tale figura professionale è tenuta a svolgere vi è quello di frequentare i corsi periodici di formazione professionale.
Inizialmente deve aver frequentato un corso di formazione professionale iniziale e di seguito è dovuto intervenire e partecipare a specifici corsi professionali in materia specifica di amministrazione condominiale.
Detti corsi di formazione sono generalmente tenuti da esperti o professionisti nel settore giuridico ed economico o in entrambi i rami, che hanno esperienza nell’amministrazione di condomini, o esercitano da molti anni la professione e pertanto sono padroni della materia tanto da poter rispondere a qualunque quesito i discenti presentino.
La durata dei corsi
Gli accennati corsi di formazione iniziale sono in genere svolti in almeno 72 ore di lezione, mentre quelli successivi e con periodicità annuale sono composti da formazione di 15 ore.
Alla conclusione del corso si rilascia da parte dei responsabili del corso un diploma con il quale si attesta il conseguimento del titolo di Esperto in amministrazione condominiale ed immobiliare, a dimostrazione del superamento dell’esame finale di valutazione.
L’assemblea di condominio ha la facoltà di richiedere all’amministratore la dimostrazione del regolare adempimento agli obblighi formativi.
L’amministratore che per propria negligenza non partecipa ai corsi di formazione può essere revocato dall’incarico senza poter rivendicare la liquidazione del proprio onorario.